各位上海市思南88的业主家人们：
大家好！
本届业委会自今年年初上任以来，在各位业主的厚爱与支持下，本着对全体业主认真、负责的态度在积极开展各项工作，现将2024年上半年主要工作开展情况及下半年工作计划向各位汇报如下。
01
与上届业委会进行交接工作
1、2024年2月21日完成与上届业委会的公章、相关工作资料交接，相关工作资料现统一封存于物业二楼业委会办公室，鉴于资料种类数量繁多，整理需要大量时间与精力，后续拟邀请热心业主一同参与整理工作。
2、2024年3月26日启动小区银行账户开户许可证及预留印鉴变更事宜，该变更事项事关小区后续能否正常用款，意义重大，同时流程上要走开户银行和人民银行两道审批流程，较为复杂繁琐且只能工作日现场办理，上届业委会主任、副主任和本届业委会主任、副主任于2024年3月26日、2024年4月29日、2024年5月31日（均为工作日）前后三次前往开户银行，最终于2024年5月31日完成相关变更工作。
02
围绕小区整改，多次内外商议讨论
本届业委会在上任不到半年的时间内，为了小区工作的开展，多次积极组织或主动参与各项会议会谈，其中相对正式的会议会谈罗列如下：
除上述相对正式的会议会谈外，就小区工作的讨论及与物业的沟通融入了各业委会成员的日常生活，业委会微信群、业委会与物业沟通微信群这两个微信群内记录了业委会日常的工作投入状况，就小区的某项问题或业主反馈的某项情况积极讨论到深夜的情形时有发生。
03
已做工作取得的进展
01
建立小区公众号信息发布平台
本届业委会上任后，着手建立了小区公众号，作为小区业主大会、业委会信息发布平台。
2024年2月，业委会到任伊始，排摸小区情况，经过与物业公司约谈，要求物业公司提交《思南新苑项目物业管理简介及当前主要问题》的报告。让业主多年以来第一次能够深入了解小区的各项情况。
2024年3月，公众号中进行了物业管理工作测评问卷调查，基本印证了大家对小区物业公司的管理水平。
需要特别指出的是，1号楼业委会委员董先生儿子小董，乐做志愿者，承担了小区公众号文章编辑、排版、发布等的工作，在此表示由衷地感谢！
02
督促物业的日常管理和小区维修更新工作
本届业委会积极监督物业的日常管理工作，针对出现的问题，尽可能做到迅速响应。
2024年上半年，针对小区遇到的各项需维修更新事项，业委会积极督促物业尽快进行维修更新，比较有代表性的有：
（1）泰康路后门更新
泰康路后门作为小区行人重要出入口，于2024年3月完成更新，更新后小区居民出行更为方便。
（2）地下车库B1层局部天花板更新
地下车库B1层局部天花板起皮问题存在已久，严重影响视觉感官，业委会积极督促物业，于2024年5月18日完成更新，面貌焕然一新。
更新前：
更新后：
（3）思南路正门机动车入口升降杆维修
小区思南路正门机动车入口升降杆于2024年6月上旬出现问题，由于事关小区车辆进出安全以及小区门面，业委会多次责成物业尽快联系供应商进行维修，物业也多次与供应商沟通，但由于供应商单方面的原因，且受到连续雨天的天气影响，问题一直未得到解决，在业主中造成了不良影响。
在业委会和物业的持续关注与督促下，升降杆于2024年6月24日维修完成，相关问题终得以解决，车辆安全通行得以恢复正常。
03
积极介入图朗拖欠租金案件
图朗公司拖欠小区租金案件虽然发生于上一届业委会任职期间，但由于涉及金额较大，且对小区公共收益影响较大，本届业委会上任之初就十分重视，积极讨论解决方案。
2024年3月2日，业委会、物业有关人员及图朗公司人员举行三方会议协商解决方案。鉴于分歧较大，案件大概率需要通过法律诉讼解决，案件启动需要业主大会决议通过。
04
电梯尾款纠纷积极应诉
2024年5月，业委会收到上海市普陀区人民法院诉讼材料，上海瑞生电梯有限公司（2018年电梯维修供应商）起诉业委会，要求支付电梯维修尾款7万余元，并支付利息损失。
由于事发突然，且相关事宜发生于上一届业委会任职期间，本届业委会一方面积极与上一届业委会沟通了解相关情况、商讨应对方案。另一方面，依据相关法律规定，判断案件应由黄浦区人民法院管辖而非普陀区人民法院管辖，并向普陀区人民法院提出管辖权异议申请。
2024年6月4日，普陀区人民法院作出裁定，驳回了业委会的管辖权异议申请，2024年6月11日，业委会就管辖权问题上诉至上海市第二中级人民法院，现案件管辖权问题仍在上海市第二中级人民法院审理过程中。
案件前期管辖权异议申请书及上诉文书均由业委会副主任义务起草，后续业委会拟聘请专业律师代理案件诉讼工作。
05
配合小区活动室立项工作
小区活动室“思南乐颐汇”（暂定名称）设想由街道提出，主要服务群体为老年人及儿童，费用全部由街道承担。
业委会与街道充分沟通后，达成初步方案，即将活动室设置在物业一楼办公室里间，将里间原有物业两个办公工位移至二楼，物业一楼办公室外间仍保留现有接待功能（方便小区业主、尤其是老年业主的缴费、报修等正常事项办理），并同时建议街道，为了活动室整体效果，在施工时将外间按照里间风格同步粉刷更新。
小区活动室规划图（暂定）：
04
突发事件应急响应
01
南京“2.23”大火及小区安全检查
2024年2月23日，南京市雨花台区因电动车充电引发大火，造成巨大人员伤亡和财产损失。
业委会于2024年2月24日第一时间在公众号内发布相关警示文章，要求小区电动车充电停放安全有序，同时第一时间要求物业行动起来，检查清理违规乱象，保障小区居民人身及财产安全。
02
“6.21”外墙脱落事件及应急处理方案
2024年6月21日（周五），小区1号楼南侧外墙檐口发生脱落，万幸未造成人员伤亡。
事件发生后，业委会高度重视，第一时间对受损业主进行询问关心，要求物业公司查排隐患。物业公司表示方案最晚周一可以给出。
第二天6月22日（周六），业委会即向街道管理部门进行了专项上报，询问此类事件处理方案，并向同行物业公司进行了解，反馈给物业公司参照，告知并督促物业公司政府对此类案件是有要求有预案的。
6月24日（周一）物业公司于下午15:20提交工程签报，15:57业委会批复同意，要求尽快消除小区安全隐患。
05
目前遇到的问题
01
部分事项超出业委会决策权限
小区地面破损、下雨天积水问题（主要在思南路大门入口、2号楼3号楼北侧、6号楼南侧）由来已久，不仅有损小区形象，也给广大业主、尤其是老年业主的雨天出行造成了诸多不便。
本届业委会成立伊始，即积极与物业沟通，着手启动地面维修工作。物业积极对外询价后，施工单位报价合计近6万元，超出业委会决策权限（业委会决策权限上限金额为2万元）。鉴于现行规定同类维修不得分拆，故针对局部进行先行维修的方案也不具有可行性。
因此，上述小区地面破损维修事宜需召开业主大会决议通过后方可实施。
02
小区物业管理水平仍存在提升空间
小区品质需要好的物业管理支持，2024年上半年，在业委会的持续督促下，目前物业公司虽然比之前有所改变，但在主动作为、预案准备、快速响应、优质服务等方面仍存在提升空间。后续业委会也会对物业管理工作进行持续监督，努力要求其进一步提升服务水平，更好地满足广大业主的各项需求。
03
公共收益进项少，公共收益余额少
从2024年一季度小区公共收益收支汇总表可以看出，公共收益期初金额（2024年1月1日，即本届业委会上任前）为180437.84元，公共收益期末金额（2024年3月31日）为194868.20元，本期收益为148988.86元，本期支出为134558.50元。
期内公共收益主要为停车费收入，小部分为电信机房租金，鉴于图朗退租后，场地一直未出租出去，本届业委会上任后，虽然一直在积极寻找合适的租客，但也一直未能成功，因此，场地租金收益一直为0。
总结下来，小区面临的困难是公共收益进项少，公共收益余额少，但由于小区已建成二十余年，需要维护保养的费用开支较多，公共收益在使用上捉襟见肘，亟待开源厚实家底，欢迎广大业主群策群力，努力寻求合理的开源渠道。
其中最直接的预期收益即为场地租金，希望各位业主多多推荐合适的租户，尽快完成小区场地租赁事宜。
06
下半年工作计划
下半年业委会工作的重中之重是拟组织召开一次业主大会，就相关事项提交业主大会表决，目前的主要议题包括：
1、修订业主大会议事规则、业主委员会章程、管理规约；
2、物业公司续聘或选聘；
3、小区维修方案实施；
4、办公用房出租纠纷起诉。
07
半年工作感悟
最后，十分感谢热心业主们对本届业委会工作不遗余力、一如既往的支持，因为有你们，我们才有坚持下去的动力！
本届业委会各委员也和大家一样，都是普通业主的一员，基本均有自身的本职工作，同时也有家人需要陪伴和照顾。
业委会工作非全职工作，各委员均为义务付出，不领取任何报酬，处理小区事宜的时间大部分是从自身休息时间中挤出。
加之由于刚刚上任，经验不足，以及自身能力所限，工作中肯定存在不少需要完善和解决的不足之处，我们希望在大家的继续支持下不断学习、不断进步！
但客观而言，小区各项事务繁多，仅仅靠我们几个人的力量是远远不够的。
目前，业主大会组织和文件起草、小区维修资金使用的询价审价、公众号运营、小区专项整改、起诉应诉事宜等工作亟需人手，希望各位热心业主能够积极报名担当志愿者，一同参与到小区管理工作中来，以自身实际行动，努力让小区变得更好！
让我们一同携手努力，共建思南88美好家园！
上海市黄浦区思南新苑第四届业委会