我们生活中经常遇到的一些租房问题，
如何防范法律风险？
今天就跟随小编来看看吧！
《商品房租赁管理办法》第七条规定：“房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由双方当事人约定，一般应包括以下内容：
（一）房屋租赁方的名称、地址；
（二）房屋的位置、面积、结构、附属设施、家具、电器等室内设施；
（三）租金、押金金额及支付方式；
（四）租赁目的和房屋使用要求；
（五）房屋及室内设施的安全性能；
（六）租赁期限；
（七）房屋维修责任；
（八）缴纳物业服务费、水、电、煤气等相关费用；
（九）争议解决方式和违约责任；
（十）其他协议。 ”
其次，房屋租赁当事人还应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收、拆迁的处理方式。
还有以下8种情况，
房屋租赁合同无效！
你可能不知道一切！
房屋租赁合同无效
1、未竣工验收的房屋出租；
2、出租违建房屋；
3、确定拆迁房屋的出租；
（四）出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的；
5、出租人未经批准或者按照批准内容建设的临时建筑物；
6、租赁期限超过临时建筑使用期限，超过部分无效；
7、租赁期限超过二十年的，超出部分无效；
8、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三方时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超出部分的协议无效，但出租人和承租人另有约定的除外。
·问答·
·
1、房屋使用人缴纳房屋使用费的标准如何确定？
房屋租赁合同无效，当事人请求按照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。 房屋使用费标准参照合同约定的租金标准，还可以综合考虑以下因素：
（一）房屋是否符合正常使用条件，如是否存在停水、停电等影响当事人正常使用的情况；
（二）当事人是否按照约定的用途使用房屋。 例如，合同虽无效，但当事人按照约定用途在租赁房屋内从事经营活动；
（三）双方当事人对合同无效的过错程度。
2、租赁房屋装修当事人应如何处理？
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装修的，租赁合同无效且未形成附属装饰，如出租人同意使用，可折价归出租人所有； 不同意使用的，承租人可以拆除。 房屋因拆迁而损坏的，承租人应当恢复原状。 如果出租人同意使用已附着的装饰品，则可以折价归出租人所有； 如果不同意使用，双方将根据导致合同无效的过错按现值分担损失。
出租人是否同意使用不能仅根据出租人的口头表达来判断，还应结合出租人的事实行为来判断。 出租人实际使用过装饰物的，视为出租人同意使用； 如果装饰物是房屋使用者的必需品，应适当考虑折价处理。
承租人未经出租人同意进行装修的，出租人同意使用的装修、装潢可以折价归出租人所有； 出租人不同意使用的，损失由承租人承担。
3、出租人和承租人因租赁合同发生纠纷时，如果存在转租，是否应当通知转租人或者要求其他转租人参加诉讼？
租赁合同被认定无效的，转租合同不能履行。 为了处理无效合同的法律后果，转承租人应当参加诉讼。 不仅需要承担腾出房屋的义务，还需要履行租赁房屋的装修价值。 评估期间，您还应当承担配合评估的责任。
因此，如果出租人不起诉分租客，人民法院需要就房屋返还问题向出租人作出说明，并告知出租人可以将分租客列为共同被告，以解决房屋返还的法律后果。合同无效。 人民法院也可以基于判决执行问题和保护转承租人利益的需要，直接将转承租人作为不具有独立请求权的第三人依职权参加诉讼。
4、租赁合同无效。 转租合同有效吗？
租赁合同和转租合同的效力应当分别审查，即按照合同法及相关司法解释的规定，分别审查合同的效力。 出租人与承租人之间的租赁合同无效，承租人与转承租人之间的租赁合同也不一定无效。
5、如果租赁合同无效，转承租人在出租人与承租人之间的诉讼中是否可以直接要求承租人或出租人赔偿装饰物的损失或承担违约责任？
如果出租人与承租人之间的租赁合同被法院确认无效或撤销，转承租人要求承租人或出租人赔偿装修损失或承担违约责任的，该主张不成立与出租人和承租人之间的租赁有关。 合同纠纷不属于同一法律关系，不能在同一案件中共同主张。 转承租人应就其索赔单独提起诉讼。
如果法院裁定转承租人腾出房屋，应当询问转承承租人是否就申请装修物品采取了必要的证据保全措施。 为维护自身权益，分承租人还应主动请求法院通过鉴定等方式对装修物品的价值进行评估。 做好证据保全。
6、如果法院依职权认定房屋租赁合同无效，无效合同造成的房屋搬迁、装修损失等后果是否一并处理？
当事人因房屋租赁合同的履行或者终止发生争议，经审查认定租赁合同无效的，法院应当对当事人请求变更诉讼的请求进行说明，并尽力引导当事人处理。连同合同无效的法律后果。 当事人经解释后仍坚持不变更合同的，应当判决确认租赁合同无效，驳回当事人的全部诉讼请求，并告知当事人可以就房屋租赁等纠纷单独提出索赔。房子的假期和装饰的损失。
7、房屋连锁转租中，其中一份租赁合同无效、履行期限届满或终止，当事人要求返还房屋的，应如何处理？
房屋多次转租，双方就其中一份租赁合同发生纠纷的。 经审查，认定租赁合同无效、履行期限届满或者已终止。 如果合同出租人要求返还房屋，一般无需追加其他租赁合同当事人参与诉讼。 ，根据合同的相关性，可以判定承租人直接将房屋返还给出租人。
8、房屋租赁合同无效，信赖利益的损失如何确定？
房屋租赁合同在履行过程中被认定无效。 单纯采取恢复原状的方式，会导致各方利益失衡。 一方当事人依赖合同的有效性和履行能力，要求对方赔偿由此造成的缔约机会损失和其他信赖利益损失的，可以根据诚实信用原则，考虑程度双方的过错，并单独租赁。 房屋的价差和成本、合同剩余租赁期限等因素将酌情予以支持。 根据目前的司法实践，赔偿数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。
租房相关法律知识
出租房屋在使用过程中损坏，由谁承担维修责任？
《合同法》第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第221条规定，租赁物需要修理时，承租人可以要求出租人在合理期限内修理。 出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。 租赁物维修影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租赁期限。 第222条规定承租人应当妥善保管租赁物。 因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，承租人应当承担赔偿责任。
《商品房租赁管理办法》第九条规定，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务，保证房屋及室内设施的安全。 损坏的房屋未及时修复，影响承租人正常使用的，承租人应当承担赔偿责任或者按照约定减少租金。 房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。 第十条规定承租人应当按照合同约定的租赁目的和使用要求合理使用房屋，不得擅自改造房屋承重结构或者拆除室内设施，不得损坏房屋合法权益。其他所有者和用户的权利和利益。 承租人因使用不当或者其他原因造成租赁房屋及设施损坏的，承租人应当负责修理或者承担赔偿责任。
关于出租房屋转租
原则：转租房屋必须征得出租人同意，但转租期限不得超过承租人剩余租赁期限。 《合同法》第224条规定，经出租人同意，承租人可以将租赁物转租给第三人。 承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。 第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限应超过承租人的剩余租期。 超过期限的，人民法院应当认定超过期限的协议无效。 除非出租人和承租人另有约定。
例外：承租人未经出租人同意将房屋转租的，出租人可以解除合同。 但出租人如知道房屋已转租，应在6个月内提出异议，否则不得擅自解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但未提出异议的，六个月内提出异议的，视为承租人转租。 以未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同发生纠纷，人民法院可以通知转承租人作为第三人参加诉讼。
出租房屋装修完毕后，租赁期满或租赁合同终止或无效时，装修该如何处理？
1、租赁合同无效的，装修物品按如下处理：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装修，租赁合同无效，不予追究。配套装饰形成后，出租人同意使用的，可以折价归出租人所有； 如果不同意使用，承租人可以拆除。 房屋因拆迁而损坏的，承租人应当恢复原状。 如果出租人同意使用附带的装饰物品，则可以折扣价归出租人所有； 如果不同意使用，双方将根据导致合同无效的过错分担现值损失。
2、租赁合同期满或终止时，装修按下列规定处理：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装修、装修的，租赁期限合同期满或者合同终止，除非双方另有约定，承租人不得将构成附着物的装饰陈设拆除。 房屋因拆迁而损坏的，承租人应当恢复原状。 第十一条规定，承租人经出租人同意进行装修且合同终止，双方当事人对附属装修物的处理不达成一致的，人民法院应当按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约而解除合同，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，应予支持；
（2）因承租人违约而解除合同，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。 但出租人同意使用的，应当在使用价值范围内给予适当补偿；
（3）因双方违约而解除合同的，双方根据各自的过错对剩余租赁期内装修残值的损失承担相应的责任；
（4）因非双方原因导致合同终止的，剩余租赁期内装修残值损失按照公平原则由双方共同承担。 法律另有规定的，适用其规定。
第十二条规定，承租人经出租人同意进行装修、装修，租赁期满时，承租人要求出租人赔偿伴随的装修、装修费用的，承租人不予支持。 当事人另有约定的除外。
3、承租人未经出租人同意擅自进行装修的，装修物品将作如下处理：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意，自行装修、扩建所发生的费用，由承租人承担。 出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
如果我分租一个房间，我该如何维护自己的权益？
一房多次出租是指出租人在未通知承租人的情况下，将房屋多次出租给他人。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，一房多租问题明确规定，“出租人同一房屋有多份租赁合同，所有合同均有效且所有承租人均主张履行合同的，人民法院应当按照下列顺序确定承租人履行合同：
（一）已合法占有租赁房屋；
（二）已完成注册、备案手续；
(3)合同首先成立。 承租人无法取得租赁房屋，请求解除合同或者赔偿损失的，依照合同法有关规定办理。 ”
关于在不破坏租约的情况下买卖的问题
买卖不构成租赁。 《合同法》第229条对此作出了明确解释：“租赁期间租赁物的所有权发生变化的，不影响租赁合同的效力。” 《最高人民法院关于实施若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第一百一十九条第二款规定：“在租赁期间，因出售、赠与或者转让私人住宅产权的，承租人继承后，原租赁合同对承租人和新的业主继续有效。”也就是说，在租赁期内，出租人若要出售租赁的房屋，租赁合同对承租人和新业主继续有效。受让人，但应注意下列情况：
1.承租人的优先购买权
《合同法》第230条规定，出租人出售租赁房屋，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出售租赁物时未在合理期限内通知承租人的，或者有其他侵犯承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。 但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
2. 买卖可以破坏租约的情况
一般来说，出售不会破坏租约，但在以下情况下，出售可以破坏租约：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期内权属发生变化，承租人请求受让人转让的，继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。 但租赁房屋有下列情形或者当事人另有约定的，不在此限：
（一）房屋出租前已设立抵押，因抵押权人实现抵押而导致所有权发生变化的；
（二）房屋出租前已被人民法院依法查封的。
出租的房子有抵押吗？ 租还是不租？
《最高人民法院关于若干适用问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将抵押物出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将抵押物出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”抵押物租赁时，抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人应当对因出租该抵押物给承租人造成的损失承担赔偿责任；抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人应当承担赔偿责任。财产已抵押的，因实现抵押权造成的损失，抵押人应当承担赔偿责任；承租人的损失由承租人本人承担。
因此，如果租赁房屋先抵押，出租人仍享有出租房屋的权利，承租人也可以出租房屋，但承租人应承担相应的法律风险，即后来建立的租赁合同关系不能违反先前订立的租赁合同。 根据抵押合同，当抵押权人实现抵押权时，租赁合同此时对房屋的新受让人不再具有约束力，属于“买卖可破租赁”。 此时，出租人在订立租赁合同时未告知承租人租赁房屋已抵押的，出租人应当承担损害赔偿责任； 出租人已告知出租人的，承租人应当承担责任。
房屋出租后，如果出租人将房屋抵押，承租人应如何防范法律风险？
《担保法》第四十八条规定：“抵押人以已租赁的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。” 《最高人民法院关于申请适用若干问题的解释》第六十五条也适用于此，它明确规定：“抵押人以租赁物抵押的，抵押权实现后，租赁合同自该抵押人抵押财产有效期内的受让人。”
由此可见，租赁合同只会对抵押权的实现产生一定的影响，但对于承租人来说，只要租赁合同先成立、抵押权在后，抵押权的实现就不会对承租人造成太大影响。 对于出租人来说，应将房屋已出租的事实通知抵押权人，由抵押权人决定是否接受租赁房屋的抵押。 出租人未通知抵押权人的，应当承担抵押权人因此遭受的损失。 责任。
2020年最新房屋租赁合同范本
出租人（甲方）
承租人（乙方）
根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁相关事宜订立本合同。
第一条 房屋基本条件
该房屋位于市区（县）。 房屋为：楼房、卧室、客厅、卫生间、厨房，建筑面积平方米，使用面积平方米，装修情况，其他条件为，房屋（□已/□未）已抵押。
第二条 房屋所有权状况
房屋所有权状况类型为：
（1）甲方拥有房屋所有权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权证。证书编号为： 。
（二）甲方有权转租房屋的，甲方或其代理人应向乙方出具房屋所有人允许甲方转租房屋的书面证明。 证书是： .
第三条 房屋用途
房子的用途是： . 乙方保证，在租赁期内，未经甲方书面同意，并按要求经有关部门审核批准之前，乙方不会改变房屋用途。
第四条：身份验证
（1）甲方应向乙方出示（□身份证/□营业执照）等真实有效的身份证件。
（2）乙方应向甲方出示（□身份证/□营业执照）等真实有效的身份证明。
第五条 住房改善
（1）甲方应在本合同签订后数日内对房屋进行如下改造： ，房屋改造费用由（□甲方/□乙方）承担。
(2) 甲方（□是/□否）允许乙方对房屋进行翻修、装饰或添加新物品。 改建、装修或增设新物品的范围为： ，双方也可以书面约定。
第六条 租赁期限
（1）租赁期限为年月日至年月日，合计年月。
（2）租赁期满时，甲方有权收回房屋。 乙方如欲续租，应提前几天向甲方提出（□书面/□口头）续租请求。 征得甲、乙双方同意后，重新签订房屋租赁合同。
若乙方继续使用租赁房屋且甲方无异议，则本合同继续有效，租赁期限无限期。 双方均有权随时终止合同，但应提前几天通知对方（□书面/□口头）。
第七条 租金
（1）租金标准：元/（□月/□季度/□半年/□年），合计：元（大写：元）
(2) 租金缴纳时间及方式： 。
（三）租金支付方式：（□ 甲方直接收取/□ 甲方代理人直接收取/□ 甲方代理人为房产中介，乙方应在银行开立账户，通过该账户支付租金时，房产中介机构不得直接向乙方收取租金，除非乙方未按时向银行支付租金。房产中介机构应在本合同签订之日起3个工作日内支付租金。合同应在几天内发送至银行。）
（4）甲方或其代理人收取租金后，应向乙方开具收据。
第八条 房屋租赁保证金
（1）甲方交付房屋时，乙方（□是/□否）向甲方支付房屋租赁押金，具体金额为：元（大写字母：元）
（2）租赁期满或合同终止后，除扣除乙方承担的费用、租金以及乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分的房屋租金保证金全额退还乙方。
第九条 其他费用
租赁期间，与房屋有关的各种费用将按以下方式承担：
（1）乙方承担（□水费/□电费/□电话费/□电视收看费/□取暖费/□煤气费/□物业管理费/□）及其他费用。 乙方应保存并向甲方出示相关付款凭证。
（二）本合同未列明的房屋租赁税费及其他费用由甲方承担。
第十条 房屋的交付和返还
（1）交付：甲方应于当年 10 月前按约定条件将房屋交付给乙方。 《房屋附属设施设备清单》经双方签字盖章并交付门钥匙后即视为送达。
（2）返还：租赁期满或合同终止后，乙方应返还房屋及其附属设施。 验收合格后，甲乙双方在《房屋附属设施设备清单》上签字盖章。 甲、乙双方自行结算费用。 乙方购买的新物品可由乙方自行收回。 对于乙方的装饰品、摆设，具体处理方法为（□ 乙方恢复原状/□ 乙方向甲方支付恢复原状所需费用/□ 乙方放弃收回/ □ 全部退还给甲方（除甲方折扣补偿外）
归还后，甲方有权自行处理乙方遗留在房屋内的物品，无需征得甲方同意。
第十一条 建筑物及附属设施的维护保养
(1) During the lease period, Party A shall ensure that the house and its ancillary facilities are in a suitable and safe condition. When Party B discovers that the house and its ancillary facilities are damaged or malfunctioning, Party B shall promptly notify Party A to repair it.
Party A shall carry out maintenance within days after receiving Party B's notice. 逾期未修复的，乙方可以代甲方修复，费用由甲方承担。 房屋维修影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。
(2) Party A is not responsible for the maintenance of other items renovated, improved or added by Party B.
(3) Party B shall reasonably use and take good care of the house and its ancillary facilities. If the house and its ancillary facilities are damaged or malfunctioned due to improper storage or unreasonable use by Party B, Party B shall be responsible for repairs or compensation. If Party B refuses to repair or assume liability for compensation, Party A may repair or purchase new items on its behalf, and Party B shall bear the costs.
(4) Party B is not responsible for the loss of the house and its ancillary facilities caused by natural properties or reasonable use.
Article 12 Subletting
(1) Unless otherwise agreed by Party A and Party B, Party B must obtain the prior written consent of Party A before subletting part or all of the house to others during the lease period.
(2) Party B shall sign a written sublease contract with the party accepting the sublease in accordance with the regulations when subletting the house.
(3) If the sublessee causes damage to the house and its ancillary facilities, Party B shall be liable to Party A for compensation.
Article 13 Change of Ownership
(1) If Party A transfers the house during the lease period, Party A shall notify Party B in writing days in advance, and Party B shall have priority in purchasing the house over a third party under the same conditions.
(2) If the ownership of the house changes during the lease period, this contract shall have legal effect between Party B and the new owner.
Article 14 Termination of Contract
(1) 经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。
(2) If any of the following circumstances occurs, this contract will be terminated and Party A and Party B will not be liable for breach of contract by each other:
1. The house is included in the scope of house demolition according to law due to urban construction needs.
2. Damage, loss or other losses to the house due to earthquake, fire or other force majeure.
（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：
1. Failure to deliver the house as agreed upon for days.
2. The delivered house does not comply with the contract and seriously affects Party B's use.
3. Failure to undertake the agreed maintenance obligations causes Party B to be unable to use the house normally.
4. The delivered house endangers Party B's safety or health.
5. Others: .
（4）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋：
1. Failure to pay or failure to pay rent as agreed for days.
2. The unpaid fees amount to RMB .
3、擅自改变房屋用途的。
4、擅自拆除、改变、损坏房屋主体结构的。
5. Sublet the house to a third party without authorization.
6. Using the house to engage in illegal activities.
7. Others: .
Article 15 Liability for breach of contract
(1) If Party A falls under any of the circumstances specified in paragraph 3 of Article 14 of this contract, Party A shall pay Party B liquidated damages at % of the monthly rent.
(2) If Party A fails to perform maintenance obligations as agreed and causes personal or property losses to Party B, Party A shall be liable for compensation.
(3) During the lease period, if Party A needs to take back the house in advance, it shall notify Party B days in advance, return the balance of rent collected to Party B and pay liquidated damages at % of the monthly rent.
(4) If Party B falls under any of the circumstances stipulated in paragraph 4 of Article 14 of this contract, Party B shall pay liquidated damages to Party A at % of the monthly rent.
(5) If Party B renovates, decorates or adds new items to the house without authorization, Party A may require Party B to restore it to its original condition or compensate for losses.
(6) If Party B needs to cancel the lease early, he shall notify Party A days in advance and pay liquidated damages at % of the monthly rent.
(7) If Party A fails to deliver the house as agreed upon, or Party B fails to pay the rent as agreed but fails to meet the conditions for termination of the contract, and if Party B fails to return the house within the agreed time, payment shall be made at the standard of Liquidated damages.
(8) Others: .
Article 16 No right to act as an agent
If Party A's agent signs this contract and handles related matters on his behalf, Party A's agent and Party B shall determine the specific terms of this contract within the scope of the authorization letter issued by Party A or the leasing agency contract. Party A's agent shall exceed the agency's authority. Agency behavior after the termination of the rights or agency rights will have no legal effect on Party A without written ratification by Party A.
Article 17 Resolution of Contract Disputes
Disputes arising under this contract shall be resolved by negotiation or mediation by both parties; if negotiation or mediation fails, the parties shall file a lawsuit in the __________________ People's Court in accordance with the law, or apply for arbitration in accordance with an arbitration clause or arbitration agreement separately reached.
This contract will come into effect after being signed and sealed by Party A and Party B. This contract (and attachments) is made in duplicate, of which Party A holds 1 copy and Party B holds 3 copies.
本合同生效后，双方应以书面形式对合同内容进行变更或补充，并作为本合同的附件。 附件与本合同具有同等法律效力。
Signature or seal of Party A: Signature or seal of Party B:
ID number: ID number:
Signing time
●The Supreme Court: When signing a house purchase contract, the seller cannot handle the transfer registration because he has not obtained the property certificate. 谁来承担责任？
●The Supreme Court: 20 rules for judging disputes over housing sales contracts