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父母以已婚子女名义购买的房屋性质如何认定？

2023/7/11

除另有规定外，本条的法律规定均指民法典。

左和王是夫妻，左晓是夫妻俩唯一的儿子。 2007年，左肖某与冯某结婚。

2012年，左某夫妇向某房地产公司支付168万元购买涉案房屋，用于商住。 2014年3月，涉案房屋的《房产证》登记在左晓名下，冯某登记为联名共有人。 左某夫妇后来投资商业装修，自购买涉案房屋起，该房屋一直由左某夫妇占用、管理、用于商业租赁，夫妻俩收取该房屋的租金涉案。 涉案房屋相关文件、票据、凭证、合同等材料均由左某夫妇持有。

2019年4月，左晓某与冯某因婚姻不和同意离婚。 《离婚协议书》不涉及涉案房屋的分割。 左晓、冯某离婚后，左某夫妇向法院提起诉讼，要求以借名购买涉案房屋，请求法律确认涉案房屋为夫妻俩所有。 左晓承认了父母的说法； 冯某辩称，他与左晓结婚期间，由于涉案房屋登记在他名下，属于赠与，该房子应属于他和左晓。 夫妻共同财产。

本案的焦点是如何认定父母投资购买登记在已婚子女名下的房屋是贷款还是赠与。

由于某种原因，父母将自己出资的房子登记在已婚子女的名下。 这种现象在生活中并不少见，但也容易产生法律风险。 其中高频风险之一是，子女一旦离婚，当事人往往对涉案房屋的性质存在不同意见。 一方认为买房子是借名，另一方则认为是赠与。 双方经常争论并诉诸法律。 事情就这样发生了，就像这个案例一样。 本期我们将结合相关案例来详细讨论这个话题，以供参考。

1. 子女名下房屋所有权的一般认定

夫妻在婚姻关系存续期间取得的赠与财产，除赠与合同确定仅属于一方当事人的财产外，属于夫妻共同所有（第一千零六十二条第四项）； 双方结婚后，父母出资为双方购买房屋的，该房产按照协议规定归夫妻双方所有。 没有约定或者约定不明确的，该财产视为受赠财产，归夫妻共同所有（《最高人民法院关于适用婚姻家庭问题的解释（一）》第二十九条） ，第 2 项）； 房地产权证 权利人享有房地产产权的证明（第217条）。

本案中，左某夫妇在独子左晓结婚后，花费168万元购买了涉案房屋，且该房屋登记在左晓名下，且房产证显示，其配偶冯某为涉案房屋的共同所有人。 根据上述规定，在没有其他证据的情况下，涉案房屋一般可以视为父母送给子女及其配偶的赠与（有的法院还认为该房屋登记在子女名下）如果子女配偶认为该房屋是赠与的，应承担举证责任，如（2022）济01民终第5421号民事判决书），其性质属于夫妻共同财产和孩子们。

2. 举证责任的分配

如果出资父母认为涉案财产是贷款购买而非赠与，则应承担举证责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“人民法院对负有举证责任的当事人提供的证据，应当经审查后，并结合有关事实，确信所要证明的事实存在。”可能性较大的，应当认定该事实存在（第一款）。 对于当事人一方提供的证据反驳负有举证责任的当事人主张的事实的，人民法院经审查、结合有关事实后，应当认为所要证明的事实真实性不明的，应被视为不存在（第 2 款）。”

3、借名购房的认定

接下来要讨论的最关键的问题是司法实践中如何认定借名购房？ 我们先通过两个案例来了解一下。

案例1：本文开头的案例

二审法院认为，左某夫妇以自己名义购买房屋的主张能够成立，主要有以下理由：

第一，涉案房屋自始至终均为左某夫妇占用、使用并受益。 经审理查明，左肖、冯某一直居住在青岛市区，涉案房屋位于莱西市。 房屋买卖合同的签订以及房屋的交付和占有均由左某夫妇完成。 房屋买卖合同和房产证均在左某夫妇的住处，涉案房屋的租金收入由左某夫妇享有，从未移交给左晓、冯某。 涉案房屋虽然登记在左晓、冯某名下，但实际占有、使用、管理乃至处分权均由左晓夫妇享有。

其次，左晓、冯某在《离婚协议书》中并未提及涉案财产。 左小某、冯某分配了其他财产，但没有分割涉案房屋，甚至没有提及涉案房屋，这有悖常理。

第三，左某夫妇借用左晓、冯某的名义购买涉案房屋，属于常识。 借名买房的原因有很多，要么是为了规避法律政策，要么是为了享受一定的购房优惠，要么是为了转让财产以避免债务，要么是为了简化手续、避税。 本案中，左某夫妇将购买的涉案房屋登记在独生子名下，以避免日后过户和纳税的麻烦，符合常理。

最后，从利益平衡的角度来看，左晓、冯结婚后，左晓夫妇曾出资为左、冯在青岛市崂山区购买了一套房子。 书中划分。 从公平角度看，进一步分割涉案房屋有失公平（具体参见[2020]鲁02民终12053号民事判决书）

案例2：王小某是王某夫妇的儿子。 2010年8月27日，王晓某与梁某结婚。 2003年1月，王晓某购买了涉案房屋。 房屋付款57万元，付款方式为商业贷款。 王小某与梁某结婚前，王某夫妇多次向王小某账户转账，且金额超过涉案房屋的购买价款和贷款金额，但转账金额和时间王某及其妻子给王潇的银行贷款还款日期和金额没有对应，转账时也没有备注。 涉案房屋本息已于2010年11月4日全额结清，房屋于2021年5月31日从王小某名下登记到王小某、梁某名下。随后，王小某与梁某进入离婚诉讼。由于感情不和。 王某以涉案房屋系借名购买为由向法院提起诉讼，请求王晓某、梁某协助将涉案房屋过户至夫妻俩名下。王。 （详情参见（2022）京02闽中民终14249号民事判决书）。

二审法院对王夫妇借名购房的诉讼请求不予认可。 主要原因有：

首先，本案中，王夫妇主张其与王晓某之间存在以自己名义购买房屋的关系，王夫妇应就此承担举证责任。 梁某提供的反驳王某夫妇事实主张的证据，只要王某夫妇主张的事实真实性不明，且已履行举证责任即可。 一审法院的举证责任分配并无不当。

其次，当事人一方提供证据证明购买房屋时确实存在出资关系，但不足以证明双方存在以借用名下登记的协议。 本案中，王某夫妇提供的证据虽然可以证明他们在购房过程中确实存在融资关系，但他们是王潇的父母。 当然，王某夫妇之所以出资王潇买房，是因为借名买房。 王夫妇应提供证据证明其投资是基于取得涉案房屋所有权的事实，是借用其名义购买房屋的。

第三，从相关情况来看，王夫妇向王晓某账户转账的金额不足以视为其退休购买房屋的首付和贷款偿还。 他们装修的房子是给他们两个人住的。

最后，梁某提供的证据显示，其于2010年11月2日向王晓某的还款账户转入4万元，随后还清了涉案住房贷款本息； 王晓某在婚姻存续期间转让了涉案房屋的房产证。 加上了梁的名字。 虽然王小某承认本案中双方当事人有借名购房的协议，但考虑到他与王某是夫妻关系，以及他与梁某之间的离婚诉讼，他并不认为足以证明双方之间存在以借名购买房屋的协议。 买房的基础。

综上分析，结合本案具体情况，本院不认为王夫妇所主张的与王晓之间存在借名购房协议。很有可能。 一审法院裁定驳回王夫妇的诉讼并无不当。 同时，法院认为，王夫妇对房屋的投资是否属于赠与的问题不属于本案范围，本院不予认定。 如果双方就该款项的性质和数额发生争议，王夫妇可以单独主张权利。

综合上述案例，简单总结一下，法院认为借名买房通常会考虑借名购房协议（如借名购房协议），以借名购买房屋的原因、涉案房屋的占用和使用收入、涉案房屋的出资情况（是否与首付、贷款的金额和时间相对应），以及如房产证、相关发票、购房合同的持有情况。

最后，还有一个问题需要注意。 如果法院认定涉案房屋是以借款人名义购买的，借款人不能直接请求法院确认涉案房屋为借款人所有。 因为此时借款人有权要求贷款人配合将房屋过户到借款人名下，这种权利是债权而不是物权。

回顾过去的问题

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