鲁发案【2023】463

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中介公司将房屋转租给租客，收取租金后逃跑。 租客起诉房东要求返还押金。 法院对此如何认定？ 通过一起房屋租赁合同纠纷案件，我们可以共同了解相关法律问题。

案件简介

2022年10月20日，房东贾某向A公司出具了《房屋代理函》，双方签订了《房屋租赁代理合同》，约定：贾某全权委托A公司独家代理房屋。租金事宜，A公司每月支付租金。 1800元，按季支付。

2022年12月8日，A公司与孙女士签订了《房屋租赁合同》，同意将上述房屋出租给孙女士，租赁期一年，房屋押金1800元，租金1100元/月。 孙女士支付了房租和押金。 总共花费了15000元后搬进了房子。 随后，A公司未能按照约定向房东贾某支付租金，并失去联系。 贾某尝试与孙女士协商租约未果，并没收了房子的水电卡。 孙女士于2023年2月13日搬出涉案房屋，现孙女士向法院提起诉讼，要求A公司、贾某退还剩余租金及押金15000元，并终止“与A公司签订《房屋租赁合同》。

贾某辩称，A公司以房屋托管为幌子与贾某签订了《房屋租赁委托合同》，称为“资产托管”。 双方实际的法律关系是租赁合同，而非资产托管法律关系。 孙女士与A公司签订了租赁合同，合同对方为A公司，与贾某无关。

A公司没有出庭，也没有回应。

法院审理

本案争议点有两点：

一、如何认定贾某与A公司签订的《房屋租赁委托合同》的性质？

其次，房东贾某是否应该负责退还剩余的租金和押金？

法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第九百一十九条规定：“委托合同是委托人与受托人约定由受托人处理委托人事务的合同。” 委托合同包括有偿委托合同。 和免费佣金合同。 有偿委托合同中，受托人的目的是通过完成委托事务获取报酬。 虽然A公司向孙女士出具了《房屋租赁代理函》，表明其有权代表房东贾某出租涉案房屋，但从《房屋租赁代理函》的内容可以看出，其与贾某签订《房屋租赁代理合同》，A公司作为受托人，须向委托人贾某支付租金。 可见，A公司合同的目的是为了获得涉案房屋的使用权以及通过支付租金获得收入的权利，与受托人获取报酬的有偿委托合同不同。 目的。 因此，贾某与A公司之间的合同关系称为委托合同，但实际上是房屋租赁合同。

孙女士与A公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示。 不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 双方应按照合同约定行使权利、履行义务。 A公司是涉案房屋的承租人，其与孙女士签订的租赁合同属于转租合同。 A公司为合同对方，贾某不受租赁合同的约束。 因此，孙女士请求贾某承担返还剩余租金和押金的连带责任，法院不予支持。

关于孙女士要求A公司返还租金及押金共计15000元，并解除其与A公司签订的《房屋租赁合同》，A公司作为承租人，应保证涉案房屋的正常使用。租赁期内转承租人孙女士。 现因A公司未按约定向出租人贾某支付租金，孙女士无法再使用涉案房屋，并于2023年2月13日搬出涉案房屋，A公司应承担相应责任。 由于房屋尚未到期，无法继续使用，孙女士要求A公司退还房屋未使用期间的租金和押金共计15000元。 该主张有事实和法律依据，法院予以支持。 由于孙女士租赁房屋的目的无法实现，且无法通知A公司解除合同，故孙女士于2023年2月13日搬出并将涉案房屋交付给贾某时，应视为她与 A 公司之间的租约。合同关系终止。

最终，法院依法判决孙女士与A公司签订的《房屋租赁合同》于2023年2月13日终止，A公司退还租金及押金共计15000元，并驳回孙女士的其他主张。 判决作出后，原、被告双方均未提出上诉，判决现已生效。

法官陈述

为了快捷方便，很多房东习惯将房屋租赁和销售事宜委托给房屋中介机构。 随着房地产市场的活跃发展，住房租赁出现了一种新的商业模式：新兴的代理委托服务。 中介公司与房东签订《房屋租赁委托合同》，与房东协商租金价格，取得房屋使用权后，再以公司名义与承租人签订《房屋租赁合同》并自行向租户收取租金。 一旦中介公司违约，如何确定房东与中介公司的关系成为纠纷解决的关键。 委托合同是指出租人与中介公司约定将房屋委托给公司出租，出租人支付一定报酬，公司在委托权限内行使出租权的合同； 租赁合同是指：房东将房屋出租给中介公司，中介公司支付租金的合同。

本案中，房东贾某与A公司签订的是租赁合同而非委托合同。据此，A公司与孙女士签订了转租合同。 孙女士为分承租人。 因此，孙女士与A公司之间的租赁合同对贾某不具有约束力。 现A公司在收取涉案房屋租金和押金后失去联系，且未履行合同义务，故A公司与孙女士的租赁合同应终止，A公司应退还租金和押金。押金由孙女士支付。

法律链接

《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款

一方当事人依法主张解除合同的，应当通知另一方。 当通知到达另一方时，合同终止； 通知书载明债务人在一定期限内不履行债务的，合同自动终止。 债务人逾期不履行债务的，合同在通知规定的期限届满时终止。 对方对终止合同有异议的，任何一方可以请求人民法院或者仲裁机构确认终止合同的效力。

第919条

委托合同是委托人与受托人约定由受托人处理委托人事务的合同。

撰文：李辰硕