2016年，北京市民邱正通过中介在房山长阳镇购买了一套二手房。 两年后，原房主拿出2015年法院已宣告为“限制民事行为能力人”的民事判决书，将其告上法庭，要求原买卖合同无效。 本周，经过区法院和中级人民法院的两次审理，北京市第二中级人民法院作出终审判决，支持原告的诉讼请求，宣告合同无效。 对于购房者来说，房子没了，但后续的麻烦依然存在。

起诉

老人卖掉房子，两年后提起诉讼才拿到

根据法院查明的事实，2016年8月，77岁的杨宇在侄子谭伟的陪同下，在一家代理店与邱正签订了房屋买卖合同。 双方约定，邱正以175万元1元的价格，在房山长阳镇某小区购买了杨宇拥有的一套80多平方米的房子。 当时没有房子的邱政，利用自己首套住房的贷款资格，办理了公积金贷款120万元用于购房，随后拿到了房产证。

2018年5月，杨宇向房山法院提起诉讼，请求确认两年前签订的房屋买卖合同无效，并要求被告邱正腾腾出房屋并协助办理房屋过户手续。 庭审期间，原告撤回了第二项请求。

杨宇在诉状中称，她多年前就患有精神疾病，2015年被朝阳法院认定为“限制民事行为能力人”。她出售房产时，没有子女陪伴并且没有监护人来出售房产。 确认。 监护人儿子于飞直到提起诉讼前不久才知道老太太已经卖掉了房子并办理了过户手续。 但原告始终无法得知房款是否已全额支付。 其监护人认为，由于杨宇在不具备完全民事行为能力的情况下卖掉了房子，且监护人又没有认可，所以原来签订的合同从一开始就是无效的。

诉状中，为双方购房、销售提供中介服务的中介公司、提供贷款的银行、北京住房贷款担保中心均被列为第三方。 庭审中，银行表示借款人邱正与银行签订的贷款合同真实有效。 这些合同、协议在贷款本息全部偿还之前具有法律效力。 如果邱正转让财产，应优先偿还银行贷款，不得侵犯银行权益。 该银行还强调，即使有生效法院判决确认其他人代其偿还银行贷款，也不意味着邱正免除还款义务。 若由他人代还，银行可按规定办理相关事宜。 一句话：一切纠纷与银行无关。 无论你如何应对，都不能侵犯银行的利益。

记住

“我没发现老太太有什么异常。”

两份判决都简洁地提到了购房、贷款、房屋所有权证的流程。 这段话是被告人邱正讲述的，内容深刻得多。

“2016年夏天，房价飞涨，我也想拥有一套房子，供未来孩子的教育之用。” 他回忆，看房当天早上，一家三口在经纪人的指导下看了几套房子。 在杨宇家，我遇到了一位老太太、一位中年妇女和一个孩子。 “每个看房子的人通常都会问，‘这房子属于谁的名字？’ 当时有人告诉我，那是老太太的，于是我就跟老太太和孩子们打了招呼，老太太也跟我们全家打了招呼。从那时起，从那天到最后，我没发现老太太有什么异常，现在回想起来，她给我留下了两个印象，一是她说话比较少，二是她签名的时候字迹特别漂亮。”

2018年春天，邱正突然接到房山法院的电话，让他​​去取传票。 “电话里说我被起诉了，我的第一反应是肯定是电话诈骗犯，但听了之后又好像不是，所以我就去了。” 接到传唤后，邱铮瞬间震惊了。

此时，陪伴杨宇老人卖房子的侄子谭伟已经去世，老太太被送回了自己的儿子于飞身边。 于飞作为她的代理律师，协助老人提起诉讼。

判断

限制行为能力人签订的房屋买卖协议无效

法院查明，2015年7月，于飞向朝阳法院提起诉讼，请求宣告其母亲杨宇为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。 经鉴定，杨宇被临床诊断为“精神分裂症”，这意味着他的表达能力不完整。 当年12月，法院判决她为“限制民事行为能力人”。 法院特别强调，她的侄子谭伟参与了整个审判过程。 该房屋买卖期间，杨宇和谭伟一直居住在该房屋内。 他应该知道，杨羽是一个行为能力有限的人。

原告律师表示，该证据具有极其重要的意义。 “这从根本上说明，整个交易从一开始就是无效的：老太太作为一名限制民事行为能力的精神病人，根本没有能力处分如此巨额的财产。这笔交易并没有得到政府的批准。”如果法定监护人认可了，那当然无效。”

判决书显示，邱正在辩护中称，在漫长的买卖房屋过程中，于飞作为老人的法定监护人从未出现过。 房子转让两年后他才出现。 他是否尽到了监护人的职责？ 原告杨宇在房屋买卖过程中故意隐瞒真实情况。 当她买下房子时，她无法知道自己是精神病人还是完全民事行为能力人。 整个过程中，她并没有过错。 “我们第一次去她家看房时，她给我们讲了房子的产权、户型、价格等情况，表情清晰流畅，与常人无异。中介也核实了她的身份。介绍了她的家人，只是说有我的侄子，他的妻子从来没有说过他们有一个儿子。”

但原告律师针锋相对地表示，按照正常的交易程序，双方必须核实对方的身份。 “老太太和儿子在同一个户口本上，邱先生买房的时候就清楚地知道，陪伴老太太的人是她的侄子，而不是她血缘关系最密切的儿子。这么大的事，交易，为什么不找出来呢？” 律师表示，邱先生买房时遇到了问题。

这一观点在一定程度上得到了法院的认可。 法院认为，出售房屋属于重大事项，已超出杨宇民事行为能力范围。 她目前没有配偶，只有一个儿子。 根据法律规定，她的儿子应该是她的监护人。 谭伟虽然陪老太太卖了房子，但他没有做监护人的资格。 邱正知道，陪杨宇卖房子的人不是她的儿子。 “根据交易习惯，他有义务核实杨宇其他家庭成员的相关情况，但没有履行审慎注意义务。”

综合这些意见，法院认为二人签订的房屋买卖合同无效。 不过，法院也提到，在后续的损失赔偿中，可以充分考虑邱先生所遭受的损失以及双方造成这些损失各自的责任。

讨论

如果房子没了，以后的麻烦依然存在。

“我们并不是总能看到顾客来登记出售房屋，我们首先会问，‘你有病吗？你有精神病吗？’”记者采访了北京多家中介机构的销售人员，得到的答案几乎相似。

据多位中介业务员介绍，邱正先生的经历并非个例。 中介机构在审查买卖双方的资质时，很难获取双方是否患有精神疾病、是否被法院宣告为无民事行为能力人、限制民事行为能力人等信息。 一位中介店经理告诉记者：“根据经验，如果买家和卖家中有老年人，尤其是已经患有老年痴呆症、乍一看一头雾水的人，会更容易找到他的妻子或老人。”和他在一起的，是一个户口本上的孩子走上前来，但如果他的行为很正常，与普通人没有太大区别，尤其是户口本上只有他一个人，那就真的很难说了。

民商法专家、中国人民大学法学院教授杨立新认为，交易过程中，一般情况下，相关信息披露义务应由限制行为能力人承担。 如果对交易对方也加上对一个人是否具有正常参与交易能力的验证，显然会出现一些问题。

“对于限制民事行为能力人处分财产，法律明确规定须经法定代表人批准或者事后追认。法定代表人不表态的，视为不同意”不过，在类似情况下，如何让法定代表人知道所发生的交易，这个责任应该由谁来承担？如果未来还有后续的相关法律环节，法院确实需要考虑。”

杨立新认为，类似案件中，中介机构不应免除责任。 毕竟整个交易都是在中介机构的协调下完成的。 缴纳中介费后，交易双方严格按照中介机构既定要求进行交易。 在这种情况下，未隐瞒信息的一方需要“谨慎”到什么程度，值得思考。

邱正先生现在担心的不仅是这次损失的责任如何分配，以及未来能否获得赔偿。 还有一件事让他不安：“这套房子是我买的第一套房子，而且是公积金贷款，银行系统里肯定有我的贷款记录。现在合同失效了，房子也没有了。”房子是原主人的，我的贷款还算吗？以后买房还算我的第一套房子吗？

（案件当事人姓名均为化名）