2019年元旦，对于通过哈尔滨巨业房屋中介买卖二手房的市民来说，这一天或许是难忘的。 巨业公司老板失联，所有店铺关门，中介收取的巨额房款不明，交易无法继续，数千人受到伤害。

二手房销售纠纷较多。 对于房产新手来说，二手房销售一直是非常伤脑筋的事情。 如何避免被无良中介欺骗，如何顺利完成二手房交易？ 今天我给大家带来的是买卖二手房时需要注意的事项。 希望可以帮助购买二手房的用户，避免上当受骗！

1、房屋条件现场检查

1、房屋本身的建设状况

如房屋类型、结构、朝向、通风、采光、品质、面积、层高、装修、家具交付等（必须白纸黑字写清楚）。 其中，下水道堵塞、墙壁渗水等​​问题很容易被忽视。 （我的律师目前正在代理一起涉及朝向纠纷的案件，客户相信房屋中介的接受，实际看房时没有注意朝向，结果房子的朝向不是她想要的）根本没有。）

2.房屋周边条件

如周边交通、生活设施、社区绿化、噪音、电梯、保安、物业管理、居委会等。

2、签订房屋买卖合同前，必须弄清楚以下问题：

1、房屋手续是否齐全（部分地区检查房产证、土地证、契证），产权是否清晰、无纠纷（是否有抵押、查封、离婚、继承、身份等）的共同所有者）； （签合同前一定要到房产局检查是否有抵押、扣押等情况）

现阶段最大的风险是产权缺陷问题。 卖家必须是房主本人。 委托他人代理的，必须提供经公证机构公证的授权委托书。 同时，有些房屋有多个共同拥有者，如夫妻共同拥有、继承人共同拥有等。 是的，那么您需要与所有共有人签署销售合同。 仅与其中一人或者少数人签订的合同无效；

2、交易房屋是否出租（注：买卖不构成租赁）

3、是否拖欠水、电、暖气物业费，物业内户籍必须搬迁（特别是学区房）。 这些问题还需要在缴纳押金之前到房产、房屋所在的派出所核实； （别太麻烦，很简单，一上午就能搞定）

三：缴纳押金

当你看好房子，确认产权后，交押金就水到渠成了。 但不要忽视这个小链接。 缴纳押金有提示。 房子往往要上百万，即使按​​5%计算，首付金额也能达到5万元。 所以当交易到这个阶段的时候，请务必小心。

1、存款合同应以书面形式签订

很多购房者在支付定金时都会遇到这种情况。 你要求签存款合同，对方却说没准备好。 然后他们要求你先付一部分押金，然后你回来后立即准备押金合同。 结果，你等到付了钱才回来。 当我接近他时，他开始拖欠债务。 因此，不要轻易相信代理商或卖家的口头承诺。 存款合同必须以书面形式签订，不能只是口头协议。

2、定金金额必须在合同金额的20%以内

《担保法》第20条规定“保证金的数额由当事人约定，但不得超过主合同总额的20%”。 也就是说，押金金额只能是房价的20%。 如果中介或者卖房的人要求的押金超过规定的金额，那么就不要交钱，否则很可能会造成钱财两失的情况，押金的金额一定要符合规定。存款合同中注明。 多少。

3. 明确付款性质

在存款合同中，一定要注意明确付款的性质。 也就是说，合同条款中必须出现“定金”一词，而不是“定金”、“保证金”等其他词语。 因为“定金”与“保证金”或“保证金”在法律效力和性质上存在很大差异，不能一概而论。

4、明确交易不成立的情形

即使购房者已经缴纳了定金，只要满足一定的条件，购房者仍然不需要购买房屋。 卖方或代理人无权强迫购房者购买房屋，必须全额退还押金。 至于在何种情况下交易不成立而购房者可以合理退房的，需要在定金合同中体现。

5. 定金必须交给卖方，除非卖方同意由中介收取。 同样，卖家也必须自己代收货款，不要让中介代收。 现在很多存款都是被中介机构收取的，包括这次跑路的巨业中介公司。 这些中介之所以需要代收资金，一是为了自己的营业额占据客户自己，二是为了利用客户的资金来获取投资回报。 因此，切勿让中介代表您收取款项。 巨业中介的遭遇就是一个教训。

四：签订房屋买卖合同和中介合同

（一）签订房屋买卖合同时应注意的事项

签订书面协议时，最需要注意的方面是产权、房产总价、交易税和日期。 需要注意的是，书面协议应明确双方如何分担交易税费以及买卖双方的义务。 。 记得明确约定所有步骤的日期，例如定金、首付、贷款、过户、清关、交接时间等。只有确认日期，交易才能顺利进行。

1. 如果房产有共有人，则必须由共有人共同签字，以避免因共有人不同意出售而造成交易失败的可能性。

2、你有房产证吗？ 如果没有直接PASS

没有房产证的房屋通常被业主抵押或转售。 有的房主会说，你给他们钱，他们就可以把房产证赎回给你。 放了他！ 让他借钱去兑换证书，然后再回来找你。

3、如果房屋是出租的，应要求承租人签署放弃优先购买权的证明，防止承租人侵犯优先购买权，导致交易失败。 同时，还需要与承租人协商解除租赁合同的期限。

4、如果房产有比较贵重的家具和电器，最好在附件中详细描述家具和电器的情况，比如家具和电器的品牌、状况等。尽量列出所有家具和电器的情况。项目一一详细说明。 请提供描述而不是概述。 别太麻烦了。 同时对物品和房屋现状进行拍照，防止交房时货物不对。

5、如果房产有户籍，签订合同时必须写明户籍日期和违约情况（最好在付首付之前要求房东搬迁户籍）。

6、需要明确违约责任。 尤其是在当前房价上涨的情况下，业主违约的概率加大。 只有明确违约责任，才能保障自己的权益。

7.选择银行并申请抵押贷款

如果不是一次性付款，买家还需要去银行办理抵押贷款。 然而，在申请抵押贷款之前，买家需要有一个想法。 房龄和贷款人的信用直接影响贷款金额和能否贷到。 如果贷款金额不符合预期，或者贷款无法获批，买家需要准备支付较大的首付款，否则无法成交将导致违约。 为了防止出现这种情况后双方产生纠纷，可以在合同中约定解决方案，比如是否需要违约金，以及因无法获得贷款而终止合同时的违约金数额等。

7. 支付首付款

首付一定要接受财务监管，千万不要让中介代收。 风险及原因已在上文存款部分提及。 记住巨业中介的惨痛教训！

9.转账及纳税

必须签订书面协议，明确买卖双方在处理房屋时应承担的义务，以及交易税的具体数额和如何分摊。

10、合同一般是中介公司提供的模板，而不是国家颁发的正式模板。 合同基本不允许修改，但合同最后留有空白，可以写其他协议。 在这里，买卖双方可以任意签订补充协议。 所有事项，包括合同中未包含的条款，均在此单独商定。

（二）签订中介合同时的注意事项

很多人认为直接与卖家打交道要承担更大的风险，但通过中介买房就有保障。 如果出了问题，中介会担保，风险很小。 这其实是错误的。 通过中介买房并不安全。 可靠的保证。

中介机构，尤其是一些所谓的大中介机构，制定了比较严格的合同。 所谓严格，是指完全规避中介的风险，避免中介在买卖双方发生纠纷时承担赔偿责任。 具体来说，当中介机构撮合买卖双方进行交易时，双方与中介机构签订中介合同，买卖双方签订房屋买卖合同。 所谓中介合同，是中介人提供房屋交易咨询、协助完成交易过程的合同。 因此，在交易过程中，中介为了让买家下定决心尽快签订合同，会隐瞒房子的缺点，夸大房子的优点，甚至以各种手段欺骗买家。卖方等人诱骗买方签订合同。 比如，销售人员告诉买家，房子质量好（实际上是卫生间漏水）、交通便利（实际上很偏僻）、价格优惠（实际上价格被中介加价了N万） ），一个小时后就会有人来看（根本就没有人）等等。等等，反正我要你尽快签字盖章。 一旦签了合同，如果你后悔了，对不起，经纪人会立刻变脸说：“你不买房子也可以，但是中介费不能少，不然我们就法庭上见” ”。

一般情况下，中介机构在签订存款合同时，会要求提供中介费用协议。 协议由中介起草，内容对中介有利。 协议中规定了委托人和中介费用所有人的支付义务，完全没有提及中介的任何义务。 义务。 如果您有时间和精力，应该在本协议中添加一些内容：中介需要完成的工作内容、未完成或延迟完成将扣除的中介费用以及如何处理中介如果由于买卖双方以外的原因导致销售无法完成，则收取费用。 如果房屋交易不成功，必须退还全部或部分中介费。

5. 交接

移交一般涉及物业、水、电、有线电视、燃气等的移交。如果物业内有家具、电器，在业主最终交钥匙之前，必须核实是否已更换或移动。正式完成交易。

最后，真心提醒大家，对于普通人来说，一生可能只会买一套房子，所以买房是一件大事。 重要事项不得口头约定，白纸黑字签字盖章。 了解所有程序并保留每项费用的收据和合同。 房地产经纪人的特殊待遇。 他们会一步步夺走我们的主动权。 最终，我们会成为一只羊，被带领去做事。 所以，一定要争取主动，任何约定都必须写入合同。