上海可办理二手房按揭转让的银行

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新民晚报记者

获悉招商银行上海分行

近日，银行已成功发行

“担保转让”贷款200万元

这是银行实施的

首创二手房“押金过户”业务

在那之前

上海包括工商银行、建设银行、交通银行、农业银行等。

十几家银行支持办理

“担保转让”相关业务

招商银行在上海推出首个房贷转让业务

传统上，二手房交易转让前，卖方需要自行筹集资金提前结清原有抵押贷款。 这不仅耗时、经济负担重，而且还涉及不确定的风险。 “担保过户”允许卖方在不还清原始贷款的情况下进行正常的房产交易，并在资金监管下用买方的首付或贷款资金结清原始贷款，大大简化了二手房的办理流程交易并降低成本。 二手房买卖双方的交易风险和时间成本。

客户罗先生打算购买他目前租住的公寓，但房东的贷款还在抵押状态，而罗先生准备的首付又不足以覆盖，这让罗先生一筹莫展。实现了他“在上海买房”的愿望。 得知招商银行上海分行推出“担保转账”业务后，罗先生立即联系了房东和招商银行上海分行个人贷款客户经理。 他成为上海分行该项业务的首个客户，并成功获得贷款。

银行：2008年就可以办理“只要客户愿意，我们就可以做”

事实上，在招商银行之前，已经有很多家银行可以办理这项业务。

“这项业务从2008年就开始开展，目前主要问题是市场认知度不高。近两年，市交易中心一直在推广‘二级账户’，方便客户支付。交通银行也去年完成了系统改造，购房者现在可以直接转账，系统会自动转入对应的监管账户。” 交通银行相关负责人告诉记者，从2008年开始，上海就由上海房地产交易中心搭建了现有的住房交易资金监管平台，从平台设计的初衷就已经考虑到了。 保证了买卖双方的交易资金安全，特别是对于卖方有抵押的房产交易。 按照传统模式，卖方贷款需要提前结清，然后进行转让交易。 一旦交易出现风险，已用于结算交易的资金将无法退回。 为确保交易资金安全，上海资金监管试点推出“带担保转账”模式，让抵押给卖方的交易监管资金形成闭环，确保监管资金能够回流当交易无法完成时。 同时，平台现有12家合作银行已可实现同业间“同存转账”和跨行“同存转账”。

据介绍，交通银行上海分行今年增加了“担保转账”业务，截至一季度末业务量达到52笔。

工商银行上海分行也表示，该行从2008年就开始办理担保转账业务。“业务量每年都在逐渐增加，客户可以为所欲为。当客户办理担保转账时，需要与有资质的中介服务机构签订基金监管协议。”

中介：办理业务的人不多，需防范风险，避免“一房两卖”

虽然银行并没有设置太多的申请门槛，但实际操作中仍然存在一些困难。

中原地产镇宁路店经理张宏超近日向媒体介绍了担保过户的整个流程：“正常交易过程中，你先给我下一套房子的首付，然后过户一般情况下，担保转账，银行会给你批准函，上下双方共同签订资金监管合同，下方直接将资金划入监管账户，出具生产证明后，监管账号分两期转给失主。”

上海链家交易产权部负责人田鹏表示：“这个群体规模不是很大，他们之所以选择抵押转让房产，是因为他们的首付普遍较小，不足以覆盖业主的银行贷款。”以前的家庭。他们属于相对较小的少数。”

在谈到这项业务的好处时，上海中原地产市场分析师陆文曦表示，对于卖家来说，带抵押过户可以节省大量的时间和桥梁资金，而对于买家来说，则无需预付款提前。 ，资金安全得到更好的保障。 “整个流程可以缩短2到3个月，特别是对于很多想要购买新房的改善型购房者来说，相当于释放了自己的购房资格。间隔时间越长，发生意外的概率就越高。” ……对于买家来说，这是一个安全的选择。”

从行业角度看，“转按揭”不仅减轻了房东提前筹集资金还贷的压力，而且显着缩短了二手房的交易周期，有利于提高二手房效率。住房交易，缩短交易周期。 短期来看，对二手房市场有积极影响。 有一定的提升。

但也有从业者指出，各地“带押流转”的实施还存在一些优化的空间，尤其是风险的控制。 要避免“一房两卖”、挂抵押权等情况的发生。为维护各方合法权益，保障资金安全，目前主要存在五方面风险：

一是业务办理受到限制。 如果旧房贷和新房贷是同一家银行的话，操作起来相对容易，但如果不是同一家银行的话，就相对麻烦一些。 未经旧抵押银行同意，无法抵押转让房产。 如果银行不同意办理，只能先结清原来的贷款。 新的抵押贷款保证了旧抵押对应的债权不会落空。 及时偿还或提取存款，需要进行细致的控制；

二是该地区的住房受到限制。 并非所有城市的房屋都支持抵押转让业务，不同地区提供不同的抵押转让方式。

即使在可以安全转移的城市，也不是所有财产都可以转移。 具体办理要求和方式可咨询当地银行；

三是操作上存在一定障碍。 例如，如果买方的首付不足以偿还卖方的贷款，则可能无法顺利办理带担保过户，或者可能向银行提交了带担保的过户材料，但房产仍在房屋中。原业主手中，原业主可以借此获得二次抵押。 ，甚至卖一套房、两套房；

四是房屋在交易过程中被查封。 交易过程中，在卖方抵押解除之前，如果卖方无力偿还到期债务，银行有权要求查封、拍卖或出售房屋，这将对买方造成不利影响。 此时买家的货款可以通过公证处专用账户退回，但解除买卖合同比较复杂，需要大量时间；

第五是提前偿还贷款的可能性。 交易过程中，在卖方抵押贷款解除前，如果房屋出现重大且不可挽回的价值损失，就会触发提前还款，造成较大的还款压力；

“总体而言，在这次交易过程中，‘担保过户’需要卖方、买方、房产登记部门和银行之间密切配合、无缝对接。” 该人士指出。

未来：各地区政策加速推进，有望惠及更广泛受众

目前，全国多地正在加快全面推行托管流转。

近日，自然资源部、银保监会印发《关于合作开展房地产“押金转让”便民利企的通知》，要求推动住宅房地产牵头实现“存款转账”。

从全国范围来看，通知发布后，各地迅速响应。 目前，已有100多个城市、15个省份开展了按揭转让，累计办理交易13000多笔，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已全面实施。 上海市自然资源确权登记局近日也召开会议，进一步部署抵押贷款转让工作，未来将由个人存量住房业务向非住房领域拓展。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，各城市的创新探索将推动房贷转让的普遍化、规范化。 “城市试点数量比较多，创新方向也越来越多。比如北京提到按揭转让允许相关业务跨银行经营。比如无锡已经将一些二手房纳入了试点范围。” “住房公积金纳入改革。这使得政策更容易获得，范围更广。”

作者|杨硕（新民晚报·黄金海岸工作室）

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