西安市中级人民法院：开发商的行为违背社会价值取向和公众认知； 希望通过本案的审理，灌输正确的司法理念，统一判断标准

为什么合同被视为有效？

基于3个原因

双方于签署认购合同之日支付了全额购买价款。 面对房地产市场价格大幅上涨，开发商声称合同无效，违反了诚实信用原则。

开发商应明确预售房屋所需条件，充分认识未取得预售证销售房屋的违法行为。

开发商签订合同时未取得预售证的，并不一定导致签订购房合同的民事法律行为无效。

重点

2016年4月，李女士通过内部认购的方式认购了西安红豆杉庄园项目（又名蓝香山项目）商品房，并支付了全额购房款120万余元。 两年后，在西安房价大幅上涨的背景下，开发商西安问天科技产业集团有限公司（以下简称问天公司）出售了李女士等12名业主，理由是其当时没有预售许可证。 他们向多个法院提起诉讼，要求确认内部认购合同无效。

今年6月，西安长安区法院就李女士与开发商的无效纠纷作出一审判决，确认双方签订的内部认购合同无效。 李女士随后上诉（《华商报》8月8日A02、A03版，8月14日A04版报道）。 昨天下午，西安市中级人民法院作出终审判决，撤销长安区法院一审判决，驳回问天公司确认合同无效的请求。

>>案例回放

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两年后开发商起诉“合同无效”

2016年4月25日，李女士等12人与问天公司签订了《宜山庄园内部认购合同》，认购长安区兴隆街道办事处西峰路以西开发的宜山庄园项目商品房。由问天公司承建。

今年2月初，购房者收到开发商发出的《关于紫杉庄园内部认购合同处理的通知函》，称双方原签订的认购合同依法应无效。 这封信还附带了一项民事诉讼。 形状。 问天公司的主张是确认双方签订的内部认购合同无效。 原因是，在签订合同时，双方均知道紫杉庄园项目没有预售许可证。

问天公司选择在购房者所在地提起诉讼，包括阎良、长安、莲湖等法院。 据购房者测算，诉讼时该房产的售价是原价的三倍多。

今年4月，李女士的案件在长安区法院开庭审理。

>>一审判决

开发商起诉前未能获得预售许可证

原告与被告签订的合同无效

长安区法院认为，本案争议焦点应为原告与被告签订的《野屋庄园内部认购合同》的性质。 涉案合同为商品房预售合同的，适用《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件的规定》。 《关于适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人签订的商品房预售合同无效，但出卖人未取得商品房预售许可证的，提起诉讼前取得的商品房预售许可证，可视为有效。” 法院认为，涉案合同应为商品房买卖合同。 由于原告问天公司在起诉前未取得商品房预售许可证，原、被告双方签订的合同应属无效。

6月8日，长安区法院一审裁定，原告与被告签订的《红豆庄园内部认购合同》无效。

>>二审法院

开发商面临房价大幅上涨

主张合同无效违反诚实信用原则

李女士不服一审判决，提起上诉。 8月14日，该案二审开庭。

西安市中级人民法院查明：问天公司于2011年4月15日取得涉案房地产“红豆杉庄园”项目土地使用权证，并于2012年1月19日取得建设用地规划许可证。涉案房地产项目于2016年5月开工建设。2016年4月25日，问天公司与李女士签订认购合同，李女士按照约定支付了全部房价。 2017年5月主体封顶，6月2日取得建设工程规划许可证，7月27日取得建设工程施工许可证。2018年2月12日，问天公司将李女士诉至法院，理由是：涉案房屋未取得商品房预售许可证。 同年6月8日，问天公司取得涉案项目商品房预售许可证。

二审时，李女士以双方纠纷已经解决为由申请撤回上诉，但法院经审查后不予受理。

西安市中级人民法院认为，虽然双方合同名称为《野屋庄园内部认购合同》，但合同中明确约定了当事人姓名、商品房基本信息、房屋价格等。商品房预售合同的主要条款已经确定。 问天公司和李女士在诉讼中也承认，签订商品房预售合同是双方的真实意思表示，并在合同签订当天，李女士支付了房屋总价款120.4万元。元。 双方成立商品房预售合同法律关系。 当问天公司已经认识到合同目的时，没有积极履行合同义务，面对房地产市场价格的大幅上涨，问天公司主张合同无效，违反了诚实信用原则。

>>最终判决

撤销长安区法院一审判决

驳回开发商诉讼

闻天公司在签订合同时未取得商品房预售许可证，违反了“商品房预售必须取得商品房预售许可证”的相关规定，但这并不一定无效签订合同的民事法律行为。 闻天公司应明确房屋预售所需条件，并充分认识到其不办理商品房预售许可证预售商品房行为的违法性。 闻天公司以自身造成的违法事实为由提起本案，其目的是获取超出合同约定的更大利益。 其行为违背社会价值取向和公众认知。 法院不应支持这种行为。

据此，法院认为，双方签订的认购合同有效，双方已形成有效的商品房预售合同法律关系。 同时，法院认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。

昨天，西安市中级人民法院召开新闻发布会，公布终审判决：撤销长安区法院原民事判决； 驳回问天公司的诉讼。

>>西安市中级人民法院副院长 杜玉苏

我希望这个案子能够得到审理

能够传达正确的司法理念、统一判断标准

西安市中级人民法院副院长杜雨苏表示，诚实信用原则是我国民法的基本原则，直接代表着民法的价值追求和社会正义。 希望通过本案审理，广大市场主体以社会主义核心价值观为指引，增强诚信意识，遵循契约精神，维护公平正义，正确处理经济利益与利益的关系。杜雨苏表示，希望通过本案的审理，传递正确的司法理念，实现统一的审判标准，让人民群众切实感受到每一个司法案件都公平正义。

二审纠纷的三个关键问题是什么？

一审程序是否违法？

二审认为，一审法院虽然一审适用简易程序，但根据案件的实际审理情况，二审改用普通程序，并不违法。 ; 同时，对李女士案中一审法院提出的未能取得相应证据、剥夺其反诉权利等问题也进行了澄清，并就一审法院主张的理由进行了澄清。违反程序的行为是站不住脚的。

商品房预售合同是否成立法律关系？

《野屋庄园内部认购合同》明确规定了买卖双方当事人的名称、商品房的基本信息、价格、付款方式、付款时间等。合同内容包含了买卖双方的主要条款。商品房预售合同。 问天公司与李女士之间的商品房预售合同成立； 根据合同法规定，双方的商品房预售合同自2016年4月25日签订之日起生效。诉讼中，问天公司未对李女士履行合同的情况进行抗辩，表明双方双方同意实际履行商品房预售合同。 双方在诉讼中均承认该合同的实质是商品房预售合同。 据此，认购合同本质上是商品房预售合同，双方已形成商品房预售合同的法律关系。

双方签订的认购合同有效吗？

首先，李女士在签订认购合同当天支付了全额购买价款。 合同目的实现后，问天公司未主动履行合同义务。 面对房地产市场价格大幅上涨，问天公司声称该合同无效。 ，违反诚实信用原则。

其次，问天公司应明确房屋预售所需条件，充分认识到未办理商品房预售许可证而预售商品房的违法行为。 现我公司以自身造成的违法事实为由提起诉讼。 真正的目的是获得比合同中预期更大的利益。 问天公司的行为明显违背社会价值取向和公众认知。

闻天公司在签订合同时未取得商品房预售许可证，违反了“商品房预售应当取得商品房预售许可证”的相关规定，但这并不一定导致民事合同无效。签订房屋合同的法律行为。

据此，双方签订的认购合同有效，双方之间形成有效的商品房预售合同法律关系。

西安中院就七大焦点问题答记者问

第一财经记者：本案双方签订的《内部认购合同》的性质是什么？

西安市中级人民法院：合同性质的认定，是根据当事人之间合同的内容，并根据双方订立合同的目的和真实意思进行综合判断。 本案双方签订的合同包含商品房预售合同的主要条款。 合同签订当天，李女士支付了房屋总价120.4万元。 闻天公司也向李女士开具了货款收据，并按照约定接受了货款。 在本案诉讼过程中，问天公司与李女士也一致认定，双方签订的认购合同实质上属于商品房预售合同。

华商日报：商品房预售需要满足哪些条件？

西安市中级人民法院：土地使用权出让金已全部缴纳，已取得土地使用权证； 已提供建设工程规划许可证； 提供的开发建设资金已达到项目建设总投资的25%以上，且建设进度和竣工交付日期已确定； 向房屋管理部门申请预售登记，领取商品房预售许可证。

华商报记者：你们以违法为由主张合同无效。 您如何理解这种行为？

西安市中级人民法院：本案中，问天公司先进行违法销售，并在房价大幅上涨时再次提起诉讼，以违法为由主张合同无效。 这不符合社会主义核心价值观和人民群众对公平正义的认识。 彼此相反。

华商报：上诉人提出撤诉，法院为何不支持？

西安市中级人民法院：在二审法院宣判前，上诉人申请撤回上诉的，是否准许，由二审人民法院决定。 其次，二审程序中，当事人申请撤回上诉。 法院经审查认为，一审判决确实有错误，不予采纳。 本案中，一审判决存在错误，法院未准许当事人撤回上诉。

华商报：消费者购买商品房需要注意什么？

西安市中级人民法院：一是审查开发商是否具备相应的开发资质； 其次，审查涉案财产手续是否齐全。 再次，要注意合同的主要条款，包括房屋的基本情况、付款方式、交付时间、交付标准、办理房产证的期限、违约责任等是否符合合同的主要条款。明确同意。

华商报：此案对规范房地产市场有何积极影响？

西安中院：本案二审判决最终驳回问天公司诉讼请求，对于规范房地产市场运行秩序、促进企业树立诚实信用规则意识具有指导意义。

第一财经记者：除了符合法律规定外，法院对本案作出判决还基于哪些考虑？

西安市中级人民法院：法院审理案件，除了严格遵守法律规定外，还要维护社会公平正义，充分发挥个案审理和审判对弘扬法治精神的重要作用依法维护社会秩序，引领社会潮流，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。

>>律师观点

恶意诉讼不予支持

陕西嘉轩律师事务所律师谢静：法院判决本案合同有效，是基于“诚实信用原则”赋予法官自由裁量权，并结合现有证据的综合结果。 但诚实信用原则的适用，需要根据案件的具体情况具体分析。 它并不适用于所有类似的情况。 建议在签订商品房预售合同时，核实开发商是否取得了商品房预售证。

陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良山：本案中，问天公司以“未履行义务”为由，恶意引用《最高人民法院审理商品房销售合同纠纷适用的若干法律》 ”向李女士收取购房款后。 《问题的解释》的相关规定是为了追求不正当利益，本身就是恶意诉讼行为，不能予支持。

北京大成（西安）律师事务所律师程钊：本案中，开发商的房屋如果已完成建设工程竣工验收备案登记和产权初始登记，则基本符合现房销售条件，但开发商还有其他原因。 从角度考虑，我们不主动申请预售牌照。 不能仅因房地产市场价格大幅上涨就主张合同无效。

陕西海普锐诚律师事务所律师李耀华：任何人都不能从自己的违法行为中获益。 这是法律的基本原则，也是社会价值的底线。 本案二审改判驳回开发商上诉，就体现了这一原则，也为人们的行为提供了指南，那就是恪守诚信。

>>网友心声

王龙：我们终于得到了一个公平公正的判决，否则商品房预售制度就会成为一些不法开发商牟取暴利的手段。

星座：我想说：如果房子塌了，业主能找到理由让开发商收回原价吗？

喜欢穿皮夹克不喜欢骑摩托车的男士：驳回好，恶意诉讼不应维持。

普通民众：这里有一个法律适用的问题。 根据现行法律制度，长安法院宣告买卖合同无效的判决本身并无错误。 问题是开发商不择手段，违反了社会秩序和良好风俗。 因此，西安市中级人民法院的判决更能体现社会正义！ 所以，现行的法律体系需要及时更新，法律需要进步！

奥斯汀：对中级人民法院竖起大拇指。 希望以此为契机，规范房地产市场，为老百姓提供安全清爽的购房环境。华商报记者 宁军 摄影 赵斌

（华商报）