很多买过房的人都有这样的经历。 在签订正式购房合同之前，买卖双方往往会签订购房意向协议。 目的是就双方的权利和义务达成一致。 那么这份协议和商品房买卖合同有什么区别呢？ 签订购房意向书后如果违约，是否需要承担违约责任？ 近日，市区某律师事务所律师冯康伟结合案件给出了解答。

案件：

签订购房意向书但未能履行合同

对于总价138万元的商铺，王某认购时向房地产公司支付了33.6万元定金，并同意在项目开工后支付20%。 他在签订正式商品房销售合同时最多支付了50%，剩下的部分则进行了抵押。 并约定，如王某接到通知后未前来办理缴款、抵押手续，自通知之日起15天内，每天缴纳房屋总价2‰的违约金。

双方签订意向书后，王某按时支付了定金33.6万元。 随后，开发公司向王某发出商品房销售（预售）合同通知书，告知其已取得预售许可证，并通知王某签署《商品房销售（预售）合同》。合同”在约定的日期内进行处理。 相关手续。 然而，王某不但没有履行合同，而且也没有支付剩余的货款。

一段时间后，房地产公司两次向王某发出《关于王某违约处理通知书》，要求王某前往处理。 尽管王某在第二次通知发出后已向房地产公司支付了部分购房款，但王某拒绝与房地产公司签订《商品房销售（预售）合同》，也未支付剩余货款。 原因是购房意向书可以认定为商品房买卖合同。 于是，房地产公司将王某诉至法院，请求终止投资意向书并支付违约金。

法院判决：

违约责任

法院认为，王某与房地产公司签署的投资意向书应视为约定，而非买卖合同。 但王某关于投资意向书是商品房买卖合同的意见并未被采纳。

接到开发公司通知后，王某未履行意向书规定的义务，房地产公司有权终止该房屋的购房意向。 房地产公司请求王某承担相应违约责任，法院应予支持。

律师声明：

房屋买卖合同有内容要求

根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：销售商品房时，房地产开发企业与买受人应当签订书面商品房销售合同。

商品房买卖合同应当载明主要内容： （一）当事人的名称或者地址； （二）商品房的基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品住房价格及总价的确定方法、支付方式、支付时间； (5) 交货条件和日期； （六）装修、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益。 、职责； （八）公共配套建筑产权归属； （九）如何处理面积差异； （十）产权登记有关事项； （十一）争议解决方式； （十二）违约责任； （十三））双方约定的其他事项。

本案中，王某与开发商虽然约定了商铺的位置、面积、单价、总价、付款方式等，但并没有《商品房销售合同》第十六条规定的主要内容。 《商品房销售管理办法》。 因此，不能视为商品房买卖合同关系已经成立，而只能视为预约。

本案中，由于王某无法证明开发公司有先期违约行为，故王某应按照合同约定承担相应的责任。 购房者需要提醒的是，签订购房意向书后，要及时签署《商品房销售（预售）合同》正式文本，或者在意向书中明确意向书具有买卖合同的效力，以保护自己的权利。

雅安日报/北纬网记者 高晓松