二手房考察、选房、决策“小坑继续”

记者亲身体验二手房销售

本报记者 张守坤

假业主、卖多套房、买“鬼屋”……近年来，二手房市场乱象丛生，相关部门也加大打击力度，有效净化了市场环境。

但由于二手房销售流程和中介机构复杂，二手房销售过程中仍存在不少“陷阱”。 不久前，《法治日报》记者花了两个月的时间在北京看房选房。 经过3次更换中介机构、历经百余次看房，终于签订了二手房买卖合同，并办理了网上签约。

回顾整个买房经历，也是一个“避坑”的过程。

房产信息真伪难辨

据相关统计，到2022年，北京将有近2万个小区。 一半的存量住宅小区分布在朝阳、海淀、西城、丰台四个区。 如何在庞大的二手房市场中选择自己喜欢的房子？ 对于大多数购房者来说，网上选房无疑是一种更加便捷的方式。

在选房过程中，记者发现，目前市场上有不少网站和APP可以根据预算、房龄、位置、是否有电梯、是否“唯一”等关键词搜索房源。整整五”，其中一些网站和应用程序是基于他们自己的。 有些是由代理商的房源制定的，有些是第三方收集的市场上的房源信息。

确定需求和预算后，记者开始网上选房，但发现问题不少。 比如，我在用中介APP搜索时，看到某个小区有十几套符合要求的房子，但仔细辨认后发现，这些其实都是同一栋房子，只是推荐人不同。 “奇怪”的是，记者到中介机构现场咨询后，打开收藏夹发现原来的重复房源已经消失。

对于购房者来说，房子的权属，是“满五只”，是砖混结构还是钢混结构，这几条信息尤为重要。 将房屋用作公寓、商业办公等，意味着存在产权和安置问题。 不是“满五只”的房子意味着要缴纳更多的税，钢混结构意味着贷款期限更长，贷款金额可以增加。 但记者发现，在一些中介网站或APP上，最基本的住房信息却充斥着错误。

值得注意的是，由于历史原因，部分房屋未办理房产证，或者房产证、土地使用权证上的时间不能反映房屋的真实年龄。 实践中，这种情况一般由房屋评估机构认定。 ，而房龄则影响抵押贷款的年限。

记者本来看中的是一套房子，但中介一直说是2000年建的，可以使用“公积金+商业贷款”组合贷款25年。 记者准备购买，但查询该楼前两个月出售的房屋估价后发现，建造年份为1996年。中介立即表示将更新该楼盘数据。 APP上显示，直到记者购买完其他小区的房屋后，APP上显示的上述房屋的房龄都不会发生变化。 网上询问中介时，对方仍说是2000年的房子。

部分中介人员学历不高

记者观看过程中，经常出现多名中介同时出镜的情况，一次最多出现5名中介。

一般来说，看中的房源维护者和小区附近的中介机构最了解房子及周边设施的优缺点，但往往因为了解，可能会为了方便而说一些“小谎”。尽快进行交易。

朝阳区的一个老小区是记者购房的意向。 在看房过程中，不少中介告诉记者，该小区即将进行老小区改造。 目前，几栋楼的底层已经装修完毕，附近正在建设购物中心和写字楼，未来升值潜力巨大。 记者路过时看到，小区部分楼房的底层确实被重新粉刷过。

然而，当记者单独来到小区询问小区居民和居委会工作人员时，却发现事实并非如此：所谓的改造只是外墙重新粉刷，该小区近期不会被列入老小区改造名单，而且附近的工地也不是商场而是菜市场。 小区里那些被中介称赞的房产也遭到了居民的抱怨，比如“东西坏了修起来时间太长”、“经常找不到人”等。

还有一次，记者看中了一个均价远低于周边小区的小区。 走访后发现，租用的商户较多，工作人员良莠不齐。 中介在看房时告诉记者，2021年，小区物业明确规定，不允许新租户入驻，原租户租期满后不再续租。 记者回去询问小区内的物业和商户情况时，被告知“没有发生过这样的事情”。

记者注意到，部分中介人员专业资质不强，有的甚至不知道房贷利率是按照签约时间还是过户时间计算的。 对于记者提出的“如果由于买卖双方以外的原因，比如银行贷款审批等原因导致合同无法履行，买卖双方是否有责任”，很多中介都无法回答，但在事实上标准合同中有相关规定。

口头协议很难履行

经过百余次看房，记者最终选定了一套房子，并决定约时间采访业主。 采访当天下午，记者在代理店外通过电话与他的家人沟通进展情况，其间他成为了附近其他几家代理公司关注的焦点。

紧接着，电话接二连三地打来，分别是之前给记者看房的中介和此前从未联系过的中介机构。 半小时内接到12个电话。 谈话内容大多是“买房要小心”、“我们这里有几处新房”、“之前看过的房子价格还有商量”等等。 为记者选房的中介表示，中介千方百计“阻挠”对方交易的情况很常见。

签约第二天，卖家告诉记者，她还接到了其他中介机构的电话，称她的房子卖得太便宜了，即使毁约交双倍定金，他们也会保证买家会赚更多的钱。 而记者也接到了其他中介的电话，大部分都是“你的房子太贵了，即使押金不退，我也可以帮你找到价格更低、更合适的房子”。

谈好价格后，该机构同意减少代理费5000元，并表示到时候按约定支付。 在记者的坚持下，签订合同的第二天，中介就带着记者找到了卖家，并修改了三方合同中的中介费金额，三人签订了合同。确认。

签订合同时，合同中房屋内家具电器的原始清单和型号数量为0。卖家告诉记者，房子里除了热水器和空调外什么都没有。相对较新。 明说，在签订合同时，卖家口头表示可以租，也可以不租。 记者表示希望房子空着，对方同意了。

然而，合同签订没几天，中介就打电话说，从现在到过户前，卖家想把房子出租，电器是否保留还不确定。 由于没有白纸黑字的文字，口头协议很难落实。

回顾整个购房流程，记者深感二手房买卖与新房不同，中间流程复杂。 买房之前你应该做好功课。 整个交易过程中，记者感觉自己完全被中介牵着鼻子走。 二手房的报价以及二手房的所有信息都由中介掌握。 直到最后签订合同才见到卖家。 我们期待建立更加健康、更加规范的房地产交易市场，保护消费者的合法权益。 （法制日报）